主题：刀尖上的舞蹈:我的惊魂购房路~

调空 or 调高?--调控的反思（六）

  不可否认，在供不应求的市场环境里，在房地产上涨初期，如果没有市场控制（即所谓调控），不仅会吸引大量社会资本进入商品房的开发之中，也会导致需求端投资、投机盛行，从而进一步推高房价。但也正是这样的上涨过程，也同时是在引导稀缺的资本往最需要的地方流动，从而使其它相关要素同向流动，这样做的客观结果是促进开发商扩大再生产，开足马力满足市场需求，这个过程如果没有人为恶意干预，如此良性循环下去，从较长时期来看，房地产的供给将会逐渐接近甚至超越市场需求，而在价格持续变化和供过于求的预期下，原先作为市场投资、投机需求而囤积的房子就会逐渐流进市场形成供应，从而进一步扩大市场供给，在市场供应的压力下，也必然引导房价合理回归，从而房价就能围绕其自然价值合理波动，而不会长期暴涨。

  从而正如我上面所说，所谓投资、投机、囤积居奇未必就该千夫所指，未必最终就会推高房价。实际上投资、投机有助于熨平商品在不同时期的价格差异,他们在商品充裕、价格相对低廉时买进，而在商品紧缺、价格高昂时卖出。投机者经由这种方式去消除价格在时间和空间上的差异，从而在事实上提高了整个市场的效率。移植到房地产市场，之所以有投机，必然是预期未来房子会供不应求、房价会上涨，是以卖出为目的的购买，本来就是未来的潜在供应，其结果是必然为未来某一时刻提供有效供给，从而拉平市场价格，同时，投机、投资的资本进入，也有助于开发商快速回笼资金，加快市场再生产进程，缩短商品房供应周期，促进市场有效供给，平衡市场供需,从而驱使市场价格合理回归。

  而且一个显而易见的事实是，所谓的投机、投资最终是以商品房的居住及其附属属性为基础的，投机的盛行最终结果会不断增进该属性在市场上的持续堆积，而不是相反，从消费者的角度来说，我们消费的正是其居住属性，所以，这对我们是利好而不是利差。

调空 or 调高?--调控的反思（七）

  我们的问题在哪里？我们完全不懂市场运行规律，蛮横干预市场运行，导致市场看不见的手指挥失灵，扰乱房地产市场的供求关系，本意是降低房价，其最终结果却是受到市场的无情惩罚，往往事与愿违地招来价格的报复性上涨。看看我们十年来是怎么干的:

  1、以抑制投资、投机的名义控制需求，从而阻止资本进入房地产的行业。这个调控的本意是抑制所谓“不合理”需求。但刚性需求却也做出同步反应：即在房价下降的预期下，延缓了入市步伐。但其政策最终的结果却是导致开发商在上述两项因素的作用下，在市场需求大幅下降的预期下,在未来现金流紧张的理性预期下，延缓土地购置和房地产开发进程，由于房地产开发的长周期性，其调控的结果必然导致有效供应不足，从而引起房价上涨。道理很简单，这个调控对需求与供应方的最终效果是不一样的：对需求来说是压抑，虽然暂时潜伏，但总有一天会爆发；对供应来说，停止购地，停止开发，那可是实实在在的供应减少了。

  2、以打击囤地、提高贷款门槛、抬高入市成本、提高市场准入机制等手段打击供给。上一条措施如果说还尚算可以理解的话，毕竟是普通人，没有专业性，对市场的运行没有那么深入的理解有情可原。这第二条的做法就匪夷所思了，这可是实实在在为市场供给制造障碍啊。我们知道，如果这一条持续执行下去且又很有效的话，必然导致大批实力不强、现金流及资本运作能力有限的中小开发商被淘汰出市场，必然形成房地产开发向少数开发商集中的相对垄断的市场格局，从而弱化市场竞争，增加房价上涨风险。从市场现状来看，确实有这个趋势，所幸市场存在自我修复机制，目前这种状况还没大面积出现。

调空 or 调高?--调控的反思（九）

  实际我们并不是没有调控成功的先例，前些年的“姜你军”、“豆你玩”、“蒜你狠”相信大家还有印象，当年温州人囤积居奇的传言甚嚣尘上，市场价格不断攀升，恐慌性抢购在各地上演。但是，国家并没有打压农民种植热情，也没有限购，也很少听说限价，更没有听说政府通过加税来打击炒作与囤积。我想，政府并不是不想这样干，“非不为也，而不能也”，相对于房地产市场，分散而灵活的农产品市场将会使“调控”成本高得难以忍受，所以，农产品市场的这个特点使得它非常幸运地逃过了非常“愚蠢的手”的蛮横干预，使得政府不得不“如果不能战胜他们，那么就和他们一起干！”，政府这次的调控手段与房地产市场完全相反，鼓励或补贴农民种植，减免农产品运输的高速过路费，从而有效降低市场流通与交易成本。其效果大家也看到了，立竿见影，价格很快回归合理，投机炒作传言销声匿迹。

  既然他们已经有过调控成功的先例，那他们为什么不将其复制到房地产调控中去呢？我想，他们与很多人一样，想当然地认为：“两个市场不一样”--到底哪里不一样？虽然他们未必想清楚了。

  调控的根本性问题在于：扭曲了价格作为市场资源配置的基础性作用，导致市场价格紊乱，供给与需求混乱，人们无法获得真实的市场信息。只能以政府政策而非市场作为购买、生产等决策的依据。而政府政策的明确指向性，从供给的层面看，开发商在严厉打压的战战兢兢中，必然采取保守的市场策略，从而导致最终市场有效供应不足。而从需求的层面看，所谓限购，不仅抑制了投资、投机需求，而且在价格下降的预期中，事实上抑制了刚性需求，但注意这两个字：是“抑制”而非“消灭”，意味着这些被延缓了的需求总有一天会形成真实需求。在调控后的某个时期内，市场的天然免疫机制发生作用，随着土地购买和地产开发的降温，供应出现疲态，而被压抑的需求在比如“降价”等因素的刺激下，喷涌而出，巨大的需求在市场上无法得到满足，其直接的后果是必然导致价格的溢出。我们看到的从去年上半年开始一直到现在还未结束的壮观的商品房购买景象就是其最好的写照，事实证明2010年开始的“史上最严厉的提调控”并不能驯服市场这只脱缰的野马。

 从上面的例子可以推出，房地产市场要实现整体福利的最大化，要达到帕累托最优，也必须满足这三个条件，即交换最优：人们能够自由地买卖，同时交易成本（如税）要尽可能地低；生产最优：即允许开发商开足马力盖尽可能多的房子；产品混合最优：即允许每个人通过市场交易尽可能满足自身需求：刚需买到自己经济承受范围内的理想的房子，改善型实现合意的改善；开发商获得合理的利润；建筑商、工人获得充分的报酬等等。但看看我们的调控怎么做的：限购、限贷、交易税，从而为市场交换设置巨大障碍；种种调控措施，导致开发商购地、商品房开发受限，房地产市场无法充分进行再生产；调控导致的市场交易障碍也导致刚需、改善型无法顺利买到理想的住房，同时新房、二手房无法实现顺利销售，开发商、二手房东无法获得用于再生产的急需的资本（比如钱）。从调控的手段来看，明显是反帕累托改进的，即由于调控设置的种种障碍，导致人们无法顺利通过市场交易改善自己的境遇（如买更好的房子、赚更多的钱等等），这是以巨大的生产力损失和市场效率的损失为代价的，必然导致每个人的幸福感下降，也即导致市场总福利的损失。

调空 or 调高?--调控的反思（十一）

  当然，有人可能会提醒我，中国的房地产市场是个土地垄断的市场，因此，他们想当然地推导出：“房地产调控是不得已而为之啊”。真是这样吗?

  面粉市场的垄断并不一定导致油条市场的垄断。我们有很多显而易见的例子。国内石油市场被中石油、中石化、中海油三巨头垄断了，但并没因此导致日化行业的垄断。世界铁矿石供应也基本被几大巨头垄断，但我们并没有看到钢材市场的垄断，众所周知的是，钢企经历了并正在经历惨烈的价格竞争和持续的价格下跌。展开中国的经济地图，从不那么严格的意义角度来看，相当多的实体经济行业都存在上游的“银根、地根、能源流、物流(路桥)”高度垄断，而处于产业下游的企业过度竞争，利润微薄的问题。

  从上面的分析可看出，土地资源垄断本身确实是个问题，但因此就推出房地产市场必然垄断的结论却是错误的。上游垄断并不必然得出产业下游的垄断，相反，还可能是过度竞争。而且就土地资源本身的垄断而言，我觉得也有值得商榷的地方。我们知道，经营性土地使用权转让主要采用的是土地招拍挂制度，而招拍挂是由各地方政府自行完成的，从一个城市来看，土地确实被垄断了，但从全国的大范围来看，各个城市也在互相竞争，吸引开发商的购买，从这个意义上来说，是难言绝对垄断的。从消费者的角度看，如果没有限购，各个城市争夺的将是全国的客户，从一定层面上看，面对的是全国范围内的竞争。可惜，限购将竞争限制在本城市范围内，阻碍了资源的合理流动，导致市场沉淀的大量资金如法流动到最需要它们的地方以实现钱尽其用，这也导致了像温州这样的城市，大量剩余资本被限制在本城市，从而推高该市地产价格，形成地产泡沫，而不是被自由配置到其它更需要温州资本的地方--别忘了我曾经说过，房地产的投资、投机是以基本的居住属性以及相关附加属性的稀缺性为基础的，忽略了这个基础，任何投机都不可能成功，正如没有人会对空气进行投机一样（虽然它远比房子重要）。既然上游垄断并不必然导致下游垄断，那开发商的暴利从何而来?其实这个我们需向前追溯，根源来自于“限购”，而且是计划体制内的极端限购，即“禁购”。我们知道，在住房体制改革之前，我国采用的都是福利分房制度，其结果是绝大多数人的住房需求无法得到满足，每个人都有改善住房的强烈需求，这是第一个“堰塞湖”；另外，1998～2000年以后的广大农村大学生以及广大进城务工的、经商的农民并没有享受到福利房，这是第二个“堰塞湖”；当然还有其它的，比如城市间流动的毕业生、工人、经商者等等。1998年实行住房分配货币化以后，长期被“限购”堵在上游的两股洪流被开闸放出，而下游供给又无法提供足够宽的河道来容纳这两股洪流，既如此，最直接的结果就是导致洪水泛滥、价格暴涨。所以，房价暴涨最最根本的原因完全应该追溯到计划经济时代的极端限购措施--“禁购”，故怀恋毛时代的“房价”是没有道理的--那只是极少数既得利益者的“低价”，是当时绝大多数人以及后世如我辈的灾难。

调空 or 调高?--调控的反思（十二）

既然洪水泛滥已是不争的事实，那该用什么样的治水策略呢？上溯四千年，参考古人，无外乎两种方法，一是鲧的障水法，也就是在岸边设置河堤，但遗憾的是水却越淹越高，历时九年未能平息洪水灾祸；另一种是禹的治水方法，禹总结了其父亲治水失败的教训，改革治水方法以疏导河川治水为主导，用水利向低处流的自然趋势，疏通了九河。经过了十三年治理，终于取得了成功,消除了中原洪水泛滥的灾祸。面对房地产市场的洪流，我们本来可以采用禹的策略，我们本可以积极扩大供给、疏通河道，以期其能容纳更多的需求的洪流。如果我们采用此策略，也许不用十三年，洪水即被导入大海、被降伏了! 可惜的是，我们太过注重短期目标，忽视了房地产调控的长效机制的建立，面对汹涌的洪水，采用了鲧的治水策略。我们不仅没有疏导，没有想方设法拓宽河道，而是想着用“限购”等手段到处围追堵截桀骜不驯的洪水，其后果可想而知，不仅未能堵住洪水，而且由于过多地往河道仍沙袋，导致河道淤塞，供应不畅，为下一次洪水泛滥成灾埋下了深重的隐患。而且，尴尬的是，这种调控最直接的后果是：面临短期内无法退出的结局。

调空 or 调高?--调控的反思（十三）

这就是调控的实质：房地产暴涨的祸水因计划经济的“限购”而起，而我们却一错再错，妄图用市场经济的“限购”去治理，焉有不失败之理!?

正是基于以上的分析，住建部又在去年高调强调要支持刚需和改善型需求，我曾经以为他们已经意识到以前的错误:在经历新房市场一年的库存消耗以后，有些城市(如北京)已面临一手房供应紧张的局面，是到了给二手房松绑、从而扩大有效市场供给的时候了吧？扩大二手房供给的方式不外乎通过降低甚至取消营业税，将免个税的条件由五年缩短为两年，仅有一套小户型出售后一年内再次购房返还税费等手段降低交易环节的成本，从而鼓励被冻结的二手房进入流通领域，从而缓解市场供应压力。结果国五条的昏招一出来，不禁让人大跌眼镜，原来“最后一拳，还是那个姿势!”。这让我不由得想起了里尔克的《掘墓人》：“在深夜，他缓慢地走出了花园：一个失败者，他是个来得太早、太早的人。”，当然，是太早呢还是太晚呢？这是一个问题，反正不合时宜那就对了。

调空 or 调高?--调控的反思（十四）

新国五条细则的出台，说明这样一个事实：调控者并不懂得“试图战胜和压倒供求规律远比利用它要困难得多。甚至可以说，在这方面，没有人真正成功过”。所以他们总试图挑战它，他们缺乏对人性的洞察和对经济的研究,也许他们从来没有也不必从市场交换中获得自己的生活必需品，他们不懂得亚当·斯密两百多年前就提出的利用人性自利的动机引导房地产市场的发展和房价的合理回归，他们也不能理解，当人们自由地去追求自身幸福的时候，人们就会被激发出巨大的潜能和积极性，从而推动人们住房条件的改善和市场价格的回归,进而增进房地产市场的总福利。他们总是以追求短期目标为目的，妄图驯服桀骜不驯的市场野马，其结果正如大家所看到的那样，从来没成功过，从来没有！

调空 or 调高?--调控的反思（十五）

事实上，我的上述论述有不少其它的现实依据做支撑。中国人也许缺乏创新精神，但从来就不缺乏生产能力，遍布世界各个角落的廉价中国商品已向世界展示了中国强大的工业肌肉、彪悍的生产能力。我想，只要市场没有限制，以中国人的勤劳和对与致富的巨大热情，在巨大的利益驱动下，盖个房子还不容易吗？供应能不过剩吗？价格能不下来吗？

调空 or 调高?--调控的反思（十六）

纵观各个产业，凡是充分竞争、政府不闻不问的行业，供应无不充分、价格无不低廉、竞争无不激烈，产品无不过剩；反之，凡是政府强力干预或控制的行业，如石油、电信、电力、金融、烟草，哪个不是与垄断相联系？哪个不是滋生暴利的温床？哪个不是让消费者怨声载道？即使在房地产市场内部本身，也不乏成功的例子，比如贵阳，在多个超大盘、巨大的供应量面前，房价面临巨大的下行压力，当然，这可能是个伪案例，因为它本身身处行政干预的市场环境中。