从上面的例子可以推出，房地产市场要实现整体福利的最大化，要达到帕累托最优，也必须满足这三个条件，即交换最优：人们能够自由地买卖，同时交易成本（如税）要尽可能地低；生产最优：即允许开发商开足马力盖尽可能多的房子；产品混合最优：即允许每个人通过市场交易尽可能满足自身需求：刚需买到自己经济承受范围内的理想的房子，改善型实现合意的改善；开发商获得合理的利润；建筑商、工人获得充分的报酬等等。但看看我们的调控怎么做的：限购、限贷、交易税，从而为市场交换设置巨大障碍；种种调控措施，导致开发商购地、商品房开发受限，房地产市场无法充分进行再生产；调控导致的市场交易障碍也导致刚需、改善型无法顺利买到理想的住房，同时新房、二手房无法实现顺利销售，开发商、二手房东无法获得用于再生产的急需的资本（比如钱）。从调控的手段来看，明显是反帕累托改进的，即由于调控设置的种种障碍，导致人们无法顺利通过市场交易改善自己的境遇（如买更好的房子、赚更多的钱等等），这是以巨大的生产力损失和市场效率的损失为代价的，必然导致每个人的幸福感下降，也即导致市场总福利的损失。
调空 or 调高?--调控的反思（十四）
新国五条细则的出台，说明这样一个事实：调控者并不懂得“试图战胜和压倒供求规律远比利用它要困难得多。甚至可以说，在这方面，没有人真正成功过”。所以他们总试图挑战它，他们缺乏对人性的洞察和对经济的研究,也许他们从来没有也不必从市场交换中获得自己的生活必需品，他们不懂得亚当·斯密两百多年前就提出的利用人性自利的动机引导房地产市场的发展和房价的合理回归，他们也不能理解，当人们自由地去追求自身幸福的时候，人们就会被激发出巨大的潜能和积极性，从而推动人们住房条件的改善和市场价格的回归,进而增进房地产市场的总福利。他们总是以追求短期目标为目的，妄图驯服桀骜不驯的市场野马，其结果正如大家所看到的那样，从来没成功过，从来没有！
寻找目标
好，现在还是回到我们购房的问题上来。
我们发现一个事实，一旦你在某个地方住久了以后，你就会不由自主地习惯那个地方，那个地方的优点会潜移默化的植入你的潜意识之中，甚至其缺点也会被你解读为赖以选择的优点（比如：你可能会把偏僻理解为清净），让你甚至产生那个地方就是最好的地方的幻相。
我们见过很多的这种案例，在买房或评价房子的时候，总是有意无意地以自己居住的地方为坐标原点做参考，离自己距离远的地方，你会下意识地产生生疏的偏远感；或者如果从你住的地方到目的地沿途有些破破烂烂啥的，其目的地哪怕配套极好，你都会在你的意识里将其与破烂之地等同起来--对于非市中心尤其如此。我们买房时就差点犯了这个纯属个人意识的先入为主的错误，当然这是后话。
既然，我们已经习惯了我们居住的地方，我们当然首选的是考虑钱江一桥板块，在我们意识中，那里即使不是最好，也肯定是次优，甚至附近的一个小水果店在我们看来都是不能舍弃的极方便的配套，都是我们选择留下来的必要的理由。
因此，我们开始在网上搜附近房子的出售信息。一搜，才知道自己是多么多么多么微不足道的穷人，刚刚我们还沉浸其中的的三分之一百万富翁的喜悦感和莫名的自豪感受到无情打击。
当然，我们开始都找的是小户型，60来方以内的那种，比如太阳国际，五十多方的都要130来万。 好不容易找到一套，大概有六十多方，报价110万，欣喜若狂，电话打过去，电话那头：“不巧，卖了，这不正好这里还有一套性价比超高的，房东急卖，楼层户型多好多好，卖掉那套多么多么不堪，吧啦吧啦…"，“废话少说，多少钱？”，“130万”，果断挂掉电话，心理咒骂无良中介：尼玛，既然卖了挂那里干嘛？想拿便宜的当鱼饵，没门。
然后是银色港湾，还亲自跑去看过，夹在别的几个小区之间，关键价格也不便宜。
折腾了两周，在网上对比分析了数个日日夜夜、跑了很多家中介、看了好几套房，整个人都身心俱疲，绝大多数都因价格问题放弃。临江花园的房子看起来倒是挺便宜，可是离铁路太近，而且都是大户型。
而这时临近过年了，我们放弃了看房的行动，把心收回来，储备精神，准备过年。
重新选型
转眼之间，不那么热闹的爆竹声中的2013年春节在平淡中收尾。为了房子的事，我们特意提前两天回到了杭州。
无力选择钱江一桥板块，我们不得不忍痛割爱，谋划新的阵地。
经过了一个春节的冷静，我们对于区位的选择开始趋于理性。
我们分析了我们的实际状况，以我们目前的经济状况，无疑只买得起小户型。而以我们目前的收入状况，以及预期未来的收入增长情况，未来五六年内换房改善是大概率的事件。既然如此，所购房子的保值、增值就成了我们除总价外最重要的考虑选项。所有的购房行动都围绕总价便宜和保值增值两个中心运转。
很多在1桥附近工作的人，无法实现就地购房，无一例外地都被迫向南溢出：浦沿镇、闻堰、滨文路沿线，因为这个方向相对便宜。我们在滨江待久了，当然是对滨江有感情的，我们首要的考虑也是前方百计要“工作在滨江、居住在滨江”，所以，铁路以南板块也进入了我们的视线。
调空 or 调高?--调控的反思（九）
实际我们并不是没有调控成功的先例，前些年的“姜你军”、“豆你玩”、“蒜你狠”相信大家还有印象，当年温州人囤积居奇的传言甚嚣尘上，市场价格不断攀升，恐慌性抢购在各地上演。但是，国家并没有打压农民种植热情，也没有限购，也很少听说限价，更没有听说政府通过加税来打击炒作与囤积。我想，政府并不是不想这样干，“非不为也，而不能也”，相对于房地产市场，分散而灵活的农产品市场将会使“调控”成本高得难以忍受，所以，农产品市场的这个特点使得它非常幸运地逃过了非常“愚蠢的手”的蛮横干预，使得政府不得不“如果不能战胜他们，那么就和他们一起干！”，政府这次的调控手段与房地产市场完全相反，鼓励或补贴农民种植，减免农产品运输的高速过路费，从而有效降低市场流通与交易成本。其效果大家也看到了，立竿见影，价格很快回归合理，投机炒作传言销声匿迹。
既然他们已经有过调控成功的先例，那他们为什么不将其复制到房地产调控中去呢？我想，他们与很多人一样，想当然地认为：“两个市场不一样”--到底哪里不一样？虽然他们未必想清楚了。
调控的根本性问题在于：扭曲了价格作为市场资源配置的基础性作用，导致市场价格紊乱，供给与需求混乱，人们无法获得真实的市场信息。只能以政府政策而非市场作为购买、生产等决策的依据。而政府政策的明确指向性，从供给的层面看，开发商在严厉打压的战战兢兢中，必然采取保守的市场策略，从而导致最终市场有效供应不足。而从需求的层面看，所谓限购，不仅抑制了投资、投机需求，而且在价格下降的预期中，事实上抑制了刚性需求，但注意这两个字：是“抑制”而非“消灭”，意味着这些被延缓了的需求总有一天会形成真实需求。在调控后的某个时期内，市场的天然免疫机制发生作用，随着土地购买和地产开发的降温，供应出现疲态，而被压抑的需求在比如“降价”等因素的刺激下，喷涌而出，巨大的需求在市场上无法得到满足，其直接的后果是必然导致价格的溢出。我们看到的从去年上半年开始一直到现在还未结束的壮观的商品房购买景象就是其最好的写照，事实证明2010年开始的“史上最严厉的提调控”并不能驯服市场这只脱缰的野马。