主题：房企中报盈利远低于营收 存货超万亿不乐观

刚需单边支撑房企普显“虚增长”

卖房才是王道。

截至8月27日，已有110家房地产行业公司披露2012年半年报，其中有可比数据的103家公司上半年营业收入合计1584.35亿元，较2011年同期增长20.98%。单看二季度，已披露中报的地产企业的现金流入同比增长27.6%，环比增长59.8%。

这就是本轮调控中在市场底部时房企交出的成绩单。众多房地产上市企业特别是排名靠前的企业上半年销售业绩表现良好，近一半的企业接近甚至完成了全年目标的一半，相对而言，二季度出现跳跃式增长，部分房企快速去库存，反身抢地，市场暖意频频出现，房企是否已经完全走出困局了呢？

“仅从多项数据和市场表现来看，房企还不能轻言乐观，最多算棋至中盘。”一位中信地产[简介最新动态]人士表示，在政策变化期，刚需单边支撑市场的情况下，真正决定房企命运的将是下半场的角逐。

“双面”成绩单

8月18日，国家统计局发布的7月份70个大中城市新建商品住宅价格变动情况显示，7月新房价格环比上涨的城市由6月的25个，上升至50个，而价格下降的城市仅有9个，7月新房价格环比上涨城市个数超过了前6个月之和。

而中国指数研究院研究中心总监何田也在《未来五年中国房地产住宅市场趋势研究报告》发布会上表示，7月份的喊话几乎每天都在进行，而且级别也在提高，但是对于市场来讲，如果没有实质性的政策出台，短期内市场向上的趋势还将继续。同时，何田还提出一组数据，2012年7月份的成交量已经达到了2010年以来的高点，很多城市已经接近2009年的高点。

然而仔细解读上市房企的成绩单，热销下的“虚增长”或已显现。

“房企的成绩单不能仅看成交量，还应看库存情况，利润率和负债率等情况。”中原地产分析师王斌提醒市场的乐观派。初略统计A股房地产2012年上半年这份成绩单，不难发现，披露半年报的上市房企在上半年的存货合计就达到1.16万亿元，同比增幅为25.48%，其中“招保万金”四大房企库存货值由年初的4760亿元进一步上升8.4%至5158亿元。不过，从环比增幅来看，增速已有所放缓。103家房企近三个半年度存货环比增速分别为22.01%、16.17%和8.02%，已创下自2008年下半年以来的新低。而从已公布的数据来看，营业收入继续增长，但毛利率、净利润下降和存货、资产负债率上升，或成为行业普遍现象。

利润下滑负债攀升

在多位房企人士看来，市场是否迎来春天不单是由营业收入的增加决定的，而是营收、利润、负债、库存等多重因素综合决定的。

“由于强调卖房是王道，因降价促销的因素而导致的房企利润率下滑日渐突出并困扰着大多数房企。”上述中信地产人士表示。

同样以“保招万金”四大标杆房企为例。数据显示，四家房企上半年营业收入总额为675亿元，比2011年同期的484亿元增加39.46%。2011年同期这四家房企营业收入增幅仅为11%。但与营业收入高增长不匹配的是，这四家房企净利润仅仅微增2.5%，由去年同期的77亿元增加至79亿元，只增加了2亿元。其中招商地产净利润增幅同比更是下滑16.89%，查阅招商地产过往成绩单发现，上次出现上半年净利润下滑还要追溯到2008年。

利润率数据更为直观，数据显示，四大房企平均销售毛利率已从2011年的43.25%跌至40.5%，净利润率则从2011年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2个百分点。其中，万科中报显示，上半年房地产业务的毛利率仅为26.5%，为近年来最低水平，2010年和2011年同期毛利率分别为28.95%和32.1%。