主题：房价调控存死穴 成交增加非反弹

国家发展改革委、国家统计局公布的统计数据显示，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格，环比8月份上涨了0.7%（涨幅比8月缩小0.2个百分点），同比上涨2.8%，涨幅比8月扩大0.8个百分点。综合历史统计数据来看，9月份，已是今年连续7个月环比上涨。这7个月的环比涨幅分别是：3月份房价环比上涨了0.2%，4月份环比上涨0.4%，5月份环比上涨0.6%，6月份环比上涨0.8%，7月份环比上涨0.9%，8月份环比上涨0.9%，9月份环比上涨0.7%。可另一方面，自7月份以来，房地产已经遭遇连续3个月以上价格上涨而成交量下降的滞涨。今年“十一”长假黄金周，全国房地产成交更是一篇超级冷淡。10月份，长假过后的一段时间里，各地的成交量依然在继续下降。而后，到了10月下旬开始，一些城市的成交量又有所回升，但这种回升，并不是市场成交的真正反弹，而是由于去年出台的房地产刺激政策即将到期终止所产生的政策退出效应所至。迄今，基于种种迹象来看，如不出以外，房贷利率7折及营业税等财税减免等一些特别刺激政策到期退出，已经没有了多少悬念。这样，此前一些还在观望的消费者，正在抢搭政策优惠的末班车而集中入市购房，从而形成了目前一些城市的成交量增长，这正是政策退出效应的一个方面，所表现出来的房地产成交量的上升，并不能说明市场成交发生了真正反弹。因此说，滞涨依然是目前全国房地产市场的大势。

只是，虽然全国房地产市场已经普遍性的滞涨，但公众对房价的预期依然相当紊乱，关于下一步房价上涨预期与下跌预期的舆论莫衷一是，消费者难以对房价走势形成相对准确的判断而深感苦恼。而且，本文作者陈真诚分析认为，从目前实际情势来看，依然有众多因素在支持房价在短期内继续上涨，滞涨在短期内还将继续。这种市况，无疑是个十分危险的信号，或将给房地产市场未来发展带来巨大危机。这种危机，目前已经潜伏着。

或正因为如此，尽管中央政府并未出台新面的调控政策，但一些地区的地方政府已经开始出台了部分有针对性的房地产调控政策。10月份，如在上海、北京、广东、江苏、浙江、云南等地，开始出台或实施一系列房地产“新政”，内容涉及房贷、预售款监管、资质管理、质量监督管理、处置闲置土地等等方面。这仿佛让人可以看到非正常上涨的房价可能被遏止的希望。但在此要说的是，公众尽管可以对政策出台寄于希望，但对政策的执行程度、执行效果，或还不能过于乐观。这是因为，从多年来的经验来看，每每出台重要政策，无论是出自中央政府的政策，或是出自地方政府的政策，往往在执行上留有缺口。

纵观近几年针对房地产市场出台的重要调控政策，当属2008年1月8日国务院发布的《关于促进节约集约用地的通知》及银监会、央行于2007年9月27日联合出台的《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（俗称“房贷新政”，亦即二套房贷政策）及其补充通知。只是，本文作者陈真诚分析认为，客观而言，尽管国土资源部强调严格执行土地政策，尽管银监会多次重申严格执行关于二套房贷政策，而事实上，正是这两个政策，在执行上所存在的缺口最大的，是执行最不彻底的两个政策。

实际上，诸如此类开发商囤地闲地现象，在各地普遍存在，却少有被严格执行土地政策。

正因为土地政策执行严重不到位、房价预期向上等因素，导致了在一些城市今年以来土地市场再次火暴，地价再次快速上涨，“地王”再次频现。本文作者陈真诚分析认为，土地是房地产开发最重要的成本要素，在如此土地市势之下，想让房价预期不上涨实在很难。

其次，关于二套房贷政策。《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。至2008年四季度，尽管中央政府为应对金融危机而出台了首付20%、利率7折的刺激政策，但刺激政策明确规定了需要“符合条件”。正如银监会官方所强调的，二套房贷政策确实从未松动过，但该政策在执行上屡屡被松动。直至房价再次上涨、利用贷款投资购房显现再次抬头，银监会再次强调严格执行政策。

6月22日，银监会下发了《银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,要求“严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇”,即金融机构对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。其后，银监会多次重申严格执行这一政策，各地银监局不断重申严格执行二套房贷政策。10月份以来，即便上海、浙江、北京、江苏、广东等地银监局纷纷发文规定，严格规范二套房贷政策中的违规操作行为，严格执行二套房贷政策。10月20日，在中国银监会召开2009年第四次经济金融形势分析通报(电视电话)会议上，银监会主席刘明康再次明确表示，要严格执行“二套房贷”政策不动摇。但客观而言，这一政策在各地的执行中依然被变样，事实性地留有缺口。

目前，这种缺口的主要表现方式是，尽管全国房贷收紧已是大势所趋，二套房贷首付四成成“铁律”，但在利率上仍有松动余地。如在广州，在某些商业银行，二套房贷利率，不仅不需要上浮10%，而且还可以继续下浮25%-30%，即利率打7折至7.5折。在杭州，由于银监部门下发的《关于个人住房按揭贷款检查情况的通报》并没有将利率统一上调为基准利率的1.1倍，指出利率水平应根据国家有关政策规定在基准利率基础上按风险合理确定，因此，商业银行仍可向“非改善性二套房优质客户”购买者提供利率下浮30%优惠政策。在深圳，一些商业银行的二套房贷政策在执行上实际上仍然很宽松，甚至拥有三套以上的房产的购房者，还可以在银行申请到七折的利率优惠……