主题：2010年房价趋势及投资策略权威论

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霍昌刚

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发表于2010-01-05 22:33:55 |只看该作者: 楼主

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2010年房产及投资趋势权威论

好久没上业主论坛,没想到2008年底不经意在海威国际业主论坛上发表的《房价趋势权威论》会引来较多关注，竟也有了上万的点击量，偶尔在天涯论坛还发现了转贴。送走充满着牛气的2009年，我想所有在2009年做了买卖的都应该赚了钱，买了股票的赚了，买了房子的赚了，就连卖了房子的也赚了（只不过少赚了一点点），看着似乎一片生机勃勃的新气象，情不住心血来潮再来论新年房产和2010年该投资什么？

2010年房产怎么走？我们该投资什么？我想已不是2008年我在海威国际业主论坛上告诉大家的：坚决买入这么简单了。2009年是已丑年，旺地产，房产价格自然一路上扬，2010年是庚寅年，按年份地产就没那么好了，当然有点迷信，原因在这里就不展开了。2009年12月26日房产界赫赫有名的金地集团在萧山以35亿总地价竟得萧储（2009）47号地块，经过162轮的竟价，楼面价11340元/平方米（这是萧山历史上第二次楼面价上万元，总价第一）。万科、绿城、万向（旗下房产上市公司：顺发恒业）、滨江、金地等地产大腕云集，足以见得地产依旧火爆。27日上午我在首都机场凌董打电话给我说在杭州35亿竟得一块地，我回话说恭喜，已在网上看到相关报道。第一感觉是房产依旧火爆。看一下时间是12月26日，是中央已出台相关对地产的政策调控之后。新政只不过对地产商的付款要求首付提高到50%，对有实力，资金充足的房企来说现在钱不是问题，关键是要有面粉。股市上定向增发比比皆是，信托产品种类繁多，总之不差钱，是啊，只要是钱能解决的问题它就不能真正算是一个问题。今后小房产商是玩不起这游戏，但对地产大佬反而是件好事，竞争少了。不过这些大佬都不是信男善女的主，就算是零地价，零成本，造好房子后卖出来的价依然是市场价，所以房价与土地供应没关系，与需求及投资有关系。

言归正题：2010年房价是不会跌的，小幅上涨。只不过是不可能象09年那样大涨。2009年初1万的房子到了2万，2010年不可能到4万，但从2010年初的2万到2010年底的23000元、25000元的可能性还是很大的。2010年如果你手上有钱，是自已住的，看中了就下手，不要想着能买到最底点，好房子不等人，如果你想投资，不用买房子，真的已经很高了，连我们的吕省长都说买不起了，中国有几个省长，数一下？满城尽是万元房，卖不起房子那就买房地产企业的股票。不做房奴做股东，做老板。房子卖得好就等于在给自已赚钱，何乐而不为。其实买房和买房地产类股票相比，股票的赚钱效应恐怕还要大一些。就说我们杭州的房产商广宇集团（代码：002133）2009年1月5日收盘价是3.7元，2009年12月31日的收盘价是9.26元250%的收益，一年内房价是没有这么好的收益的。那为什么股市当中很少有人赚这么多，房市当中赚大钱的满地是。心态而已。贪婪和恐惧永远是人性的两大弱点，今天涨了一点，不抛，还想明天再多涨一点，贪婪。跌了好多了，快见底了，不敢果断建仓，怕还没有到底，恐惧。所以股市上真正的牛人很少是从财经类专业毕业，大凡接受过高等教育的应该是学哲学的居多。插一句，房地产也一样，真正房产老板很少是学房产专业，比如杭大（现统一为浙大）历史系就出了绿城、金都等大鄂一样，地产界才有了著名的杭大历史系现象。相比买股票，房产投资要稳定一些，主要是心态会好一些，跌了，大多数人就耐心持有，不会急着出手，更不会象股票一样一天跌个10%，长期持有，长线投资心态自然好。还有一个主要原因就是房产的按揭，用20%—30%的首付在做100%的生意，赚得自然多。比中100万总价的房子，只有首付20—30万元，明天房价涨了100%，就赚了100万，333%—500%的收益，就象炒期货，只要交点保证金，而风险远小于期货。房子只要上涨20%—30%就等于赚了100%的本金。而在股市中20—30万本金很少有人赚到100万，因为心态！心态！还是心态！记住你自已是人，而不是神，是人就有人性的弱点。股市中30万变到45万就已很好了，又有多少人会长期持有，长期持有的恐怕都是长期被套的，又有几个像刘元生能这样长期持有万科的股票，才能收益上百倍，远大于买房。

今年６月浙大按排我去了美国芝加哥大学做了三个月的访问学者，回来才知道《蜗居》火了，房价疯了。身边带的几个学生就学业而言可谓精英中的精英，十几的寒窗苦读，好不容易读到了硕士、博士就要面临房子这种大山的压力，没毕业前学校有宿舍，毕了业马上面临生活的压力，试问我们这个城市拿什么把他们留下，这也许真是一种悲哀。前几天《楼市》请我做专访，我一口拒绝，我说杂志也好，地产商也好，都要有一点社会责任，你在09年23期的封面标题上写什么《我们没有钱，我们也要投资》等之类的报道，要多关注民生，让我说什么，说明年还要涨，大家都去买，买不起的人将永远买不起。我幸庆自已比他们早生了几十年，那时房子单位有分的，不用担心住宿。小平同志说社会主义初级阶段是让一部分人先富起来，再来带领大家共同富裕。一部分人是富了起来，而且是大富，超富，但他们没有带领大家共同富裕。全国人民在为就那么几个房产大佬打工20年，甚至30年。

09年11月份在香港遇见郎咸平，我说：“小郎（虽然我比他只年长2岁半，但一直经来习惯如此称呼他，亲切），你08年老往大陆跑讲来讲去就是个“二元经济”，民间投资过冷，政府投资过热。今年又到处讲地产大涨，制造业都不干本行了，拿钱都去搞地产了，制造业的出路就是要上下游进行资源整合。资源整合？说得容易啊，又有多少企业有实力进行产业链的资源整合呢？举个例子中国是个纺织大国，但不是强国。纺织业除棉纺为纯天然，化纤基本都是从石油中提炼出来的产品。最上游的炼油（国家垄断）——PX（投资需100亿人民币）——PTA（精对苯二甲酸，投资需20亿人民币））——熔体纺（按20万吨产量，投资需3—5亿，视不同的工艺而定）——纺丝——织造——印染——服装加工——成衣，你说这么大的产业链怎么整合？除了那个阿联酋阿布扎比的酋长和那个沙特的王子有这个能力吧。”小朗是见惯了我老这么说他的，也不介意。我说“小朗，主办方花大价钱把你请来，大家这么多人来听你的高见，是希望你能解决他们在企业发展或者投资当中的困惑的，你讲一大堆高深的理论，不能解决他们的实际问题，而且讲来讲去这么几句话，干脆每年在香港报纸上发表一篇《新年郎眼看世界之中国篇》，但凡内地再有人请你去讲，就叫他自已去看报纸，找人读一下就行。当然对你的收入有影响，不过可以出版有声读物，版权所有，照样赚钱。”

总之2010年房价小幅上涨，如自住就买入，如投资不如投资地产股，做股东，做老板，房子卖得好就等于给你赚钱。2009年杭州财政收入1018亿，土地收入783亿，比08年足足高了两倍多，政府对地产的依赖，对土地财政的依赖实在是太强了，是舍不得打压的，记住这个世界就算房价跌了50%，买不起的还是买不起。1993年曙光路2500元/平方米我兼贵，2001年凤起路的房子5000元/平方米我也兼贵，2004年湖墅北路的房子8200元/平方米，我还是兼贵，2010年滨江万家星城这么个地段的房价18000左右，我没有看房型，竟也没兼它贵，只想买一套。房子永远是贵的，不买永远要悔的。

好了，综上所述：

2010年我们不做房奴，做大佬，做老板，做股东。推荐：

保利地产（全国20强，每股净资产6.64元,增发价24.12元,全年业绩近1元,目前已破发,非常值得投资。

招商地产（全国20强，每股净资产9.12元,增发价28.12元,全年业绩预计1.09元,目前在增发价下方，非常值得投资）

滨江集团，杭州房企，看看万家花城，万家星城就知道它的房子有多好卖，毋须介绍了，定向增发价13.78元,目前刚好在此价位,排队买不到它的房子,就自已做老板)

广宇集团,杭州房企,看看它的广宇上东城就知道它的实力,同样毋须介绍, 定向增发价7.22元,目前股价9元上方,同样,排队买不到它的房子,就自已做老板)

顺发恒业,万向集团旗下,2009年借壳上市,看看它的和美家8000个人抢300套房子,就知道它有多牛,增发价9.76,目前在10元左右,2009年在萧山,杭州拿了不少地,潜力大,非常有投资价值。

绿城也不错，2009年销售收入全国第二，只不过是在香港上市，买卖不太方便，放弃。万科2009年销售收入全国依旧排第一，但缺点在于盘子太大，不易炒作。

总之目前房产政策调控是好事，房价暂时还不会降，但股价已下降了较大幅度，正是当前投资的好机会，买入、买入再买入，等待至少50%以上的收益吧！记住定向增发都是要开后门的，一般投资者是买不到的，目前大多破发，真是介入的好机会，目前股价好比2008年底的房价。马上行动，不要犹豫，我们错过了2009年的房子，难到还要错过2010年作股东的机会吗？2009年这些企业的年报出来后，可以断定房产类企业的年报是所有企业年报当中整体业绩增长最多，最靓丽的一个板块，年报行情即将展来，买入并持有，2010年必有大的收获！

想到哪里就说到哪里，希望可以为大家作参考，让我们到2010年底再来验证本文的道理吧。祝大家虎年投资顺利！！！

2010年元月5日

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