主题：上海楼市调查：价格虚高学区房挤掉300万水分 投资客淡出 微观楼市 房产 8月份，上海又加码了楼市调控政策，针对二手房贷款出台了“三价就低”政策，效果立竿见影

上海楼市调查：价格虚高学区房挤掉300万水分 投资客淡出#微观楼市# #房产# 8月份，上海又加码了楼市调控政策，针对二手房贷款出台了“三价就低”政策，效果立竿见影。8月上海二手住宅仅成交1.8万套，环比下跌24.3%，同比下跌39.6%。而曾经领涨二手房的学区房，如今火热不再。买家观望情绪浓，投资客逐渐退场 价格的回调并未引来众多买家下定，反而更加助长了买家观望的情绪。 以上海浦东潍坊板块一门店为例，据该门店经纪人介绍，其所在的门店由于主攻周边二手学区房，今年3月以来开单数量明显减少，不少经纪人陆续离职。“我们门店有两个小组，一共16人左右，最近几个月每月基本上会离职2人，算下来离职率得有10%。” 究其原因，主要就是“不开单”。“中介是销售行业，还是要以业绩为主的，如果不开单，工资就以底薪为主。”上述门店经纪人说道。据其介绍，该门店在楼市高峰时期每月可成交房源量近30单，基本上出一套卖一套，而最近几个月，一个月成交3单都较为困难。 走访潍坊板块中介门店时看到，有中介门店店内仅留有一两个经纪人，其余经纪人均外出在各小区驻守，通过拿广告牌等形式拓客。 上述所说的“教改政策”是指，今年3月16日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，根据新政，全市各大重点高中一半以上的招生名额都会被分配到全市各区所有初中学校，这也意味着顶级公办初中和普通的“菜中”站在了同一起跑线——名额分配面前。也就是说，在普通的“菜中”只要成绩名列前茅就有机会上好高中。 到了今年8月6日，为降低杠杆率，抑制挂盘价格虚高，上海各银行审核贷款金额又以参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价——以“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。 而细数上海楼市政策，远不止这些。据不完全统计，今年以来，上海共出台10余项楼市新政促进房地产市场平稳健康发展。 另一方面，由于房价下行，投资客比例不断减少，从中介处了解到，目前购房客户中大多为自住需求，想买房用于投资的已经不多见了。 银行贷款评估金额仅为网签价的50% 除了不断落地的政策改变着购房者的预期，资金缺口亦阻止了部分购房者的脚步。 购房人因为贷款额度降低导致的违约纠纷也随之而来。 今年9月9日，上海市房地产经纪行业协会发布的《“三价就低”房贷新政下避免交易纠纷的几点提示》中提到了这样的情况：某消费者于8月7日签订房屋交易合同，此后申请房贷时，银行最终审批的贷款额度从预估的545万元降低为268万元。277万元的巨大资金缺口使其无力继续履行合同，损失定金的同时更可能面临巨额的违约金。故以居间方未告知房贷新政致其蒙受巨额经济损失为由发起投诉。 为尽可能避免此类纠纷的发生，上海市房地产经纪行业协会提示称，对于购房人而言，应全面详尽了解最新的各项购房及相关金融政策，对自身购房资格、资金备付能力等关键要素有了充分把握再出手，尤其对目前银行贷款评估金额可能仅为网签价的50%这一现状要有充分准备。尽可能与业主协商在交易合同中加入“因贷款受限导致无法继续履约，双方可以和平解约而无需承担违约金”的补充条款。 对于置换型业主来说，建议不要选择同步交易，以避免万一买入方因贷款等原因无法继续履约，进而影响自身购入交易的房款支付，造成连环违约。尽量待卖房资金确定到账后再启动买房交易。 对于居间方而言，协会提示到，签约前应充分告知交易双方最新的房产及金融相关政策，提醒买受方确认好自身购房资格及资金能力，尤其对目前银行贷款评估金额可能仅为网签价的50%这一情况要明确告知购房人。最好是以书面形式并要求交易双方签字确认。一旦发生相关纠纷应积极协调，最大限度让双方降低经济损失。 上海楼市的下行只是房地产市场的一个缩影。按照国家统计局公布的数据，今年8月份，随着前期出台的调控政策不断发酵、信贷持续收紧，8月全国新房和二手房上涨的城市数量不断减少，并降至年内最低。 有业内人士表示，楼市将在一段时间里低位运行，此前积累的泡沫逐渐被挤掉，“当买房者为了自住而不从投资角度考虑，市场才迎来真正健康”。