主题：五个视角展望2004杭州楼市

五个视角展望2004杭州楼市
  
每日商报 浙大房地产研究中心主任 贾生华

    在繁荣、涨价、感叹和争论声中，杭州的房地产市场跨入了2004年。不光是房地产业及相关行业，现在全社会都在讨论住宅市场。如果进行统计调查，“房价”可能是去年杭州公众关注率最高的词汇之一。由于牵涉的利益和思考的角度不同，人们对相同现象的评价和看法也相去甚远，这给展望市场趋势带来很大困难。好在关于市场问题大家尽可各抒己见，共同探讨。根据我们对杭州市房地产市场的调查和分析，提供以下几个方面的判断与大家讨论。



【视角一】改善居住的需求很巨大

    经过近10年的住房制度改革和住宅市场发展，杭州人的居住水平和居住环境已经得到了明显改善。根据浙大房地产研究中心2003年对杭州市1200余户家庭的问卷调查，目前杭州市居民住房自有率达到77.2%，16.9%的家庭拥有两套以上的住宅，住房成套率超过90%，其中住宅户型为两室一厅及以上的家庭占79.3%，1990年以后建设的住宅占70.4%。这些指标说明，杭州人的基本居住需要已经得到了满足，住宅自有率已经远高于欧美日等发达国家。
    但是，从面积来看，家庭住房面积小于50平方米的占24.7%，50—70平方米的有33.6%，70—90平方米的占19.3%，90平方米以上的有22.5%，说明改善住房条件的仍然十分巨大。
    据调查，对目前的住房现状满意的被调查者占53.3%，不满意的占46.7%。对于不满意的人，又有一半准备通过购买住宅改善居住条件。由此可见，杭州的住宅消费将由原先的“有”向“优”或“又”转变，二次置业、三次置业的消费群体将成为今后若干年住宅市场的主力。


【视角二】投资客抢了改善者的“奶酪”

    除了超过50%的家庭具有改善住房条件的实际需要外，住房投资也已经成为家庭理财的重点。按照2002年统计数据，杭州人均GDP超过28000元，折合3400美元，居民家庭十分富裕。对于这样一个收入水平和发展阶段，不仅住房消费需求旺盛，而且住宅投资需求也开始活跃，因为富裕起来的家庭会把财产的很大比例积累到不动产方面。据美国学者测算，1991年世界财富总量中不动产的比重高达48.8%，美国财富总量中该比例也有38.8%。由此我们不难理解很多高收入家庭在房地产投资方面的热情。在我们的问卷调查中，关于购房目的，有85.5％的被调查者希望通过购房来改善自身居住条件，有24.5％的人选择了“积累家庭财富”，还有29.5％的人表示是为子女或父母购房。可见，“改善者”和“投资者”成为杭州市两类基本购房需求来源。在土地资源稀缺和城市基础设施建设投资短缺的约束下，城市住宅供应赶不上需求增长必然会长期存在。在市场经济中，调节供求关系主要依靠价格机制。供不应求意味着价格上涨，这是杭州市房价持续上涨的根源。考虑到“投资者”的人数虽然较少但购买力更强，杭州住宅价格涨到多数购房者“望房兴叹”就不足为奇了。


【视角三】“看涨”预期主导，市场发热

    在需求旺盛的推动下，杭州的住宅价格已经连续6年大幅上涨，所有的购房者都成了受益者，房价“看涨”预期主导了社会心理和舆论，诱导出一浪高过一浪的购房浪潮。在这个过程中，住房抵押贷款的杠杆作用发挥了十分关键的作用，使很多本来购买力不足的家庭圆了购房梦，很多工薪阶层甚至加入了住宅投资者的行列。从2002年下半年开始，关于杭州房地产市场的泡沫问题争论激烈。我们认为，市场过热的迹象十分明显，需要稳定市场预期，控制市场氛围，降低市场参与度，确保房地产市场持续健康发展。


【视角四】高房价与低购买力是“国际死结”

    杭州住宅价格的上涨已经使房价水平超过了普通家庭改善居住条件的支付能力，因而引起了社会问题。我们的调查结果显示，多数居民（74.9%）预期购房的单价水平集中在3000—5000元/平方米的区间内。其中，准备购买2500—3000元/平方米的居民占被调查总人数的14.9%，3000—3500元/平方米的占18.8%，3500—4500元/平方米的占23.9%，4500—5000元/平方米的占17.3%。此外，尚有8.5%的居民打算购买单价在2500平方米以下的住房。从住房总价来看，购房者的支付能力集中在25万—60万元，占总被调查人数的70.6%。所以，大多数居民必然感到买不起房。其实，这种状况在发达的市场经济国家也十分普遍，可以说是发展住宅市场的一个“国际死结”。对此我们要有客观的评判和足够的心理准备。


【视角五】政府调控住宅市场“路在何方”

    由于住房问题的复杂性和社会性，单靠住宅市场肯定无法满足全体居民的居住需要，政府必须承担住房社会保障的责任。同时，房地产市场与金融市场、固定资产投资和国民经济宏观状况密切联系在一起，调控房地产市场是政府宏观经济管理的重要内容之一。因此，我们先后看到人民银行“121号文件”、国务院“18号通知”和杭州“房产新政”出台。但是，房地产市场上政府的角色和目标到底是什么？用什么手段达到这些目标？我们认为，社会保障目标和宏观调控目标有很大区别，应该用不同的思路和机制加以解决。就杭州而言，根据目前的居住水平，需要严格控制住房社会保障的范围和标准，减轻政府的责任，并逐步形成与住房市场体系独立运行的住房社会保障体系。宏观调控目标则应该适应现代市场经济要求，以间接手段为主。从国际经验来看，在房地产流转和持有环节征税是必然趋势。

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