主题：我来八一八房地产的那些事儿

像06年，我接触的一个代理，建议我的老板做“血统导入”好家伙，吓我一跳，我很虚心的问，嘛叫“血统导入”啊。那个策划师神神秘秘的跟我说，就是给楼盘导入贵族血统，我心想这伙计玩的大啊，这玩意咋导啊，这兄弟侃侃而谈，建议我们找个明星，开个演唱会，我们冠名，多做做广告，这就血统导入了。     
我问他还有吗，他说没有了。       
我当时就满头黑线了，我问了他几个问题，我说先别说什么血统导入的，估计在座没几个能听懂，咱就说明星代言吧？咱们卖房子就讲究一个成交量、一个价钱，成交量取决于上客量和成交率，价格取决于包装和价格表的制作策略。您的“血统导入”需要什么后续工作或者配套方法来提高上客量、成交率，又需要什么配套方法和策略给包装添砖加瓦，这个你需要好好的考虑和完善

现在代理多半都是这个水平，想事情只能想一步，办事只想搞个噱头，缺乏严谨的推导推论。万科骨子里的中国，当年一炮走红，我在某地做的时候，光各家代理“骨子里的XX地”就见了好几次，搞得都审美疲劳了，早在04年前顺驰说“榜样”乱七八糟的代理提报里全是“榜样”。最过分的是我有次看完一个代理公司的提报，您说您抄万科的PPT就抄吧，你能不能把PPT右下角万科的标识给删了，这么低级的错误让人无话可说。

   
价格表是下大公司模板套算的、广告是买人家现成素材拼的、广告语是抄人家改的、定位语是拍脑门想的，业绩就是随大流混的，行情火爆了10几年，他们就混了十几年，人家排号他也排号，人家卖卡他也卖卡，人家奢华他也奢华，人家炒作他也炒作。

    
这个行业最终将迎来残酷的洗礼，尘埃落定后，才能浴火重生

年轻人，过去几年很多年轻人想入这个行当，但是无从入手。      
特别是刚走出校门的年轻人。现在都说大学生就业是问题，我觉得社会问题让社会去反思，学生出来要有自己面对的就是这个现状的意识，早起开门柴米油盐酱醋茶七件事儿是最真实的，你可以说这是教育的错是啥啥啥搞得不好，但是对你的生活于事无补。        
走出校门的年轻人，等到过了那个阶段，就业问题就是个笑话。         
年轻人出校门，缺的不是能力，是经验，实际上大部分行业，只要不是高精尖的行业，丢个认识字儿又愿意学的人进去，跟着混2个月，没有不会干的，特别是现代社会，电脑普及率高，哪怕是像设计之类的活儿，掌握了基本原理再有人带带，画个草图打打下手是没问题的。
其实影响年轻人就业的是经验和资历门槛，这个可以理解，我招工肯定也不想找个生手，来了我还要教他，最好上班就能干活儿给我赚钱的。所以大部分公司招工的要求上都会写“要求有工作经验”。有的对学历也有一定要求，但是我这个过来人的经验，现在学历也不一定是个硬性条件，求职的时候你真能对答如流，你的履历表多半也会放在老总的桌面上

就是这个资历不好混。说不好混，主要是年轻人总想一步到位，不会曲线救国，在数学上，两点之间线段最短，在人生和社会上，两点之间可能是线段最长。现在你问年轻人想做什么，他跟你说想做管理，这纯属糊涂，要知道这社会上没人想做被管理的，主流的思想里，做管理是最好，最好上面还有个老板，一人之下他人之上，出事有人兜着，不出事还能管人，这思想真的要不得。

年轻人出校门，首先要大致了解一下各个行业的情况，哪个行业是目前较为赚钱的，这个行业已经火爆了几年，通常我们的经济周期是12年一个轮回，12年热点板块多半要更迭为其他行业，如果这个行业风头正健，你就要向这个行业靠拢，我拿房地产开发公司举例吧。如果一个年轻人想进入房地产开发行业，没有资历的情况下，最好先选择二三流公司，看看能不能应征文职或者后勤、客户服务之类的职位。你要清楚的明白，这个只是你暂时的过渡，如果你想做的是房地产销售行业，你就要在这个公司工作之余去参与销售的培训或者靠自修、观摩，甚至考取一些的资历证明。通常这个时间不宜长过2年，能在1年内完成最好。之后必须持着这份简历跳往更正规的公司，换公司的时候就要注意自己的行业选择了，第二份工是必须瞄准自己目标职位去的，由于你有了销售的基本知识，你就可以说自己之前是由文职转为销售的，至少你有了资历，多半会被录取，求职也是有圈子的，在这个圈子里，只要你敲开门就不愁下一步，唯独你要先付出1年时间，定下心去准备才能稳健的走出第二步。公司通常只在乎你之前在什么公司工作，而不会在乎你在那里做什么，这就是积累资历的关键所在。

2006年我来到这个城市，当时行业协会统计开发企业有23家，到2011年（今年我没有太注意），据统计全市大概有72个在售楼盘，而这72个楼盘的开发企业名录里，当年23家只剩下寥寥3、4家。刚才叫最后的倔强的朋友问预售制度的事儿，我想把话题从这里开始讲。       
2006年的地产企业多是暂定资质和三级资质的，注册资金不会高于500万元，今天这个城市的地产企业三级的都很少见，多半是二级资质，市场也在做自身的淘汰和选择，首先土地价格已经不能同日而语，06年这个城市东区80万一块大概60亩土地被喊成了地王，而今天同样的片区130万一亩上百亩很普通。那么以前只能玩转几千万资金流量的开发企业自然也就玩不下去了。     
说实话房地产企业从小到大就是在跟时间、行情赛跑，赛跑的项目就是资金吞吐量增加的速度，这样说或者有点让人费解，简单点就是06年你能调动5000万元的资金进出，07年你就必须能调动大概8000万元，每年按照30%的增长，你才不会被淘汰出局。这个说法我不跟兄弟们磨牙，有兴趣可以对照自己城市的土地增长价格和地块面积大小考量一下是不是有理。其次是银行，目前银行是不太给暂定资质办理贷款的，每个资质级别都有其贷款标准，这个跑不掉，属于硬性规定。小开发企业资金吞吐增幅没跟上行情发展，银行再不待见，就成了两头堵，最后只能黯然退出市场，或游离在主流市场以外，看看有没有什么小规模的保障房、经适房、小地块，跑跑关系送送礼弄一个干干。

房地产作为一个资金周转速度至上，吞吐量增幅至上的行业，具有鲜明的资本运作特征，实际上只有一个“源”字和一个“流”字，“源”讲究的是数量和杠杆，“流”讲究的是速度和环节，像刚才我说的这个城市原本的小开发企业销声匿迹多半就是在过去几年里“源”出了问题，当然也有“流”的问题，但是“源”是主要因素。

     
任何房地产调控你要分清他是下硬手还是温柔一刀，只要看他有没有对“源”与“流”做出针对性调控，像要求银行对资质进行分级实行不同开发贷款对待，就是“源”的问题，如果要求开发企业对所开发楼盘要有相当的不动产或资金保证，直至预售才可以解冻保证金，也算对“源”下手。刚才最后的倔强朋友说的预售制度就是“流”的问题，如果要求现房销售，很显然只能到现房、工程验收结算完了才能回笼按揭资金，那么期间对建设资金等的融资需求就会大大增加，高息借贷的风险也会增大成本也会增高。

离开源和流，去搞什么房产税之类的增加交易费用和购房成本的，都不是从根源解决的政策。而且还有个不说不破的理。一国经济从农耕走向商业文明是滚滚大潮，谁也挡不住，而商业文明就是要破处一切交易的障碍，降低交易成本。所以增设什么审批环节，增加什么交易成本，这都是有悖于商业文明发展大趋势的，羊毛出在羊身上，总没人会因为宝马车的座套涨价了而不买宝马车，很简单的理。

    
然而，一个行业不会因为调控而陷入绝境，从目前来看，任何的调控最后都只给这个市场带来一个结果，就是小发展商被淘汰掉，大发展商留了下来，我相信对预售开刀是早晚的事儿，一切世间因果，哪里开始哪里结束，总要回到问题的根源解决问题，这是跑不掉的，只是不知道到那时，剩下的会不会是万科、中海、碧桂园这类巨头。

干开发的容易给人两个印象，一种是肥头大耳叼着雪茄往红酒里兑雪碧的暴发户，一种是肥头大耳满嘴黄牙的奸商，反正就联系不到好的形象上。但是人们潜意识里会认为有这么一群人，在房地产市场里牟取暴利，翻手为云覆手为雨，关系广阔无孔不入。

   
其实现今这一代的开发商，多半是刚洗干净泥腿子就腰里别块板砖上阵的，他们从最早的摸黑走路摸爬滚打的混出来，累积了非常深刻的开发经验，只是有些东西他们不能理论的去讲清楚，我打过交道的开发商里，给我印象最深的就是他们的嗅觉和直觉，其对商机的灵敏度不亚于鲨鱼对鲜血的敏感。但是也因为他们多半是泥腿子上岸，没有形成系统的经验和理论，仅靠嗅觉、直觉、行动迅速，很容易折腾折腾就把自己折腾出局了，在该果断的时候纠结，在该谨慎的时候往前猛冲

他们乐于跟你讲述他们对文化的理解，喜欢跟你讲自己对经济、政治大势的研判和预测，偶尔蒙对了还会很高兴。我有的同行特别看不了客户批讲文化指点江山，认为他们不懂，喜欢打断客户或者显露出不耐烦的样子，我说大可不必，客户愿意跟你说话，你从礼貌上也不该去觉得自己比别人高明，心里有这一念，外表就必然显露，行动细节就难免让人不舒服，谁也不比谁多生个脑袋瓜子，你就当闲聊呗。其实在这一行干，你要做好一个称职的聆听者，你也许不是一个很擅长言语的人，但是你必须要学会用尊重的心态去听别人的话语，这个圈子里的人跟你说话，未必是想要说服你或者征求你的意见，只是想找回一点那种给人批讲的感觉和自豪感，满足他一下利人利己，举耳之劳而已。