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主题:杭州酒店式公寓库存告急?还不抓紧?

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万物中的一颗大菠菜

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发表于2017-12-01 16:27:19 |只看该作者
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随着杭州住宅的销售红火,酒店式公寓眼下也成了投资客的“香饽饽”。然而数据显示,目前市场上酒店式公寓可售套数并不多,优质酒店式公寓更是稀少,并且在二手房市场上,房东也开始惜售。那么,如果在现有市场下挑选可投资的酒店式公寓呢?



杭州酒店式公寓库存告急?还不抓紧?




酒店式公寓库存告急


    据中原地产统计,至10月末,杭州市区(八区)范围内成交酒店式公寓34493套,超过另外两类投资产品商铺和写字楼成交量总和的2倍。作为更为纯粹的投资类产品,酒店式公寓的去化周期远远低于商业和办公类产品。其中,余杭区的酒店式公寓近两个月的去化周期相比主城区和萧山区更低。一房难求已不限于住宅范围,优质的酒店式公寓同样难求。


    短期来看,酒店式公寓的供应也不乐观。据杭州透明售房网数据统计,10月杭州各类物业供应量均下跌,办公下跌17%、住宅下跌39%、商业下跌44%,其中酒店式公寓下跌幅度最大,达到了49%。截至10月末,杭州八区内酒店式公寓的显性库存量约为83万㎡、13625套。


二手市场房东“惜售”


    据中原地产统计,2016年杭州市区(八区)新建的酒店式公寓成交近4万套,截至今年11月中旬,成交约3.5万套,预计全年成交量与上年基本持平。目前有库存量的酒店式公寓项目有190个左右,但单盘库存量不超过10套的约有一半,超过百套的项目仅有34个,其中还有自持、抵押等无法出售的情况。


    在二手房市场,酒店式公寓的需求量也在增加,一些口碑较好的酒店式公寓项目一交付,即有投资客开始关注。如未来科技城的EFC,酒店式公寓在上个月交付后,“2.6万元卖不卖”的中介电话蜂拥而至,面对这样1.5倍(对比购置时)的变现诱惑,绝大多数业主却选择了将物业回租。据了解,目前澳美国际公寓给出的回租价格最高已达3500元/套/月。成为看好区域发展、看好租售并举后而“不舍得卖”的业主目前最佳的选择。


    这与过去几年,二手酒店式公寓不好卖的境况大相径庭,“从不好变现到不舍得卖”成为酒店式公寓市场开始分化的一个标志。今年上半年EFC推售的酒店服务公寓价格最高已达28000元/㎡,不少业主表示“即使以这个价格卖了,恐怕也不一定能买得到一套新的EFC了”。这是酒店式公寓市场开始分化的一个标志,也是优质酒店式公寓投资价值的凸显。


    租金回报率是投资关键


    那么,如何选择优质酒店式公寓作为长期投资项目呢?标准无疑就是租金回报率。而租金回报率可以从以下三个方面进行考量。


    首先是大方向向产业新城靠拢。以近两年的杭州租赁市场来看,酒店式公寓的租金回报率最高的两个区域,无疑是滨江和未来科技城,一般可达到5%-8%。两区域均属高新产业人口聚集区,有产业人口导入、且这些群体平均薪资水平较高、追求生活质量。在这样的区域,酒店式公寓无论是出租率还是租金水平都更有保障。


    其次,地铁、商业不可或缺。在地铁即将成网的杭州,乘坐地铁将是多数上班族未来首选的出行方式,沿地铁线买房、租房已成共识。而商业配套齐全的区域,不但空置率低,租金也更有底气。这也是成功投资酒店式公寓不可或缺的要素。


    最后要看租金回报率是否可持续成长。酒店式公寓所处位置的通达性良好、生活配套齐全,或许能满足当下的租金回报率,但设计领先是产品长久“保鲜”、确定未来保障的“硬实力”。一个楼盘能否跑赢大市,除了本身的品质之外,物业管理的水准极为重要,这是让你的房子始终有个“好卖相”的关键所在。酒店式公寓亦如此,人来人往数年之后,能否通过专业的管理保持一个“好卖相”是租金回报率维持在较高水平的“软实力”。如EFC万创国际,分别引进美国万豪国际集团旗下高端服务式公寓品牌——万豪行政公寓服务和澳美酒店公寓。这样一来,在满足区域内高端租客需求的同时,也很好地考虑到了业主的持有收益。这对于项目本身和区域都有极高的附加值增益,对于持有者本身而言,这或许就是给未来的保障。


个人观点;对于目前的状况来看,酒店式公寓如果是短期投资,我不建议考虑,一般酒店式公寓的升值以及回报空间都需要在5年以上或者10年以上才会体现出来,出租的回报率比较高,开始的时候可能4~5%,以后有可能达到8~9%,但是为什么不建议你短期呢?除了以上的回报体现外,酒店式公寓的转让税费比较高,对于短期投资而言没有任何好处!买酒店式公寓最好长期投资,或者前期过渡用后期投资!没有购房资格的可以考虑下先买个公寓!欢迎关注我!如有更多问题可关注我的房产圈,为您解答!


杭州酒店式公寓库存告急?还不抓紧?




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如花似玉姜雪智

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发表于2017-12-08 16:38:09 |只看该作者
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萧山吴亦凡

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发表于2017-12-29 14:20:40 |只看该作者
板凳



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杭城买房扫头像

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发表于2018-01-04 15:17:33 |只看该作者
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LT18886666

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发表于2018-01-19 13:39:46 |只看该作者
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