余杭区再现“3字头”
业内专家感叹“十年未有”
如果说大家·运河之星的“8字头”重塑了主城区的价格底线的话，那么新近亮相的东晖·龙悦湾，则凭借3998元/平方米的首发均价，成功击穿整个杭州楼市的价格底板。
东晖·龙悦湾位于余杭区超山板块，由来自广州的房企东晖地产打造，产品由别墅和公寓组成。2012年7月12日，东晖地产以总价3.94亿元拿下余政两宗地块，首次进驻杭州，两宗地块楼面价分别为1522元/平方米与1569元/平方米，但市场上一直没有关于这个项目的消息。直到今年8月29日，东晖·龙悦湾终于公开亮相，而且是以基本成型的“塞纳河景”交付样板区面向公众。
11月3日，东晖·龙悦湾正式公布首发价格：起价3388元/平方米，均价3998元/平方米。这个价格，创造了超山板块的价格新低。此前，超山在售的龙湖·香醍溪岸公寓售价要6000多元/平方米，比龙悦湾更靠北的野风·启城的在售均价也超过6000元/平方米。而在龙悦湾的南面，项目堆积的临平山北板块，目前在售楼盘包括金都·夏宫、众安·理想湾、绿城·莲园、金帝·海珀、中铁·逸都等，大部分价格在5000-7000元/平方米。
“3字头”的价格，让杭州资深房产专家丁建刚直呼：“这个价格，杭州近10年未有！”丁建刚在接受采访时表示，这是能查到的资料数据中最低的价格，而且从目前的成交记录来看，包括余杭、萧山在内，龙悦湾的价格也是成交住宅价格的最低价。
对于为何会选择如此低的价格入市，东晖·龙悦湾项目负责人表示，这么做主要基于东晖初入杭州，品牌立足未稳，作为在杭的首个项目，希望通过东晖·龙悦湾首开让利之举，收获开门红，同时扩大影响力。
地价赶上了房价
之江重现“万元房”
今年9月，在主城区一场土地出让会上，来自诸暨的开发商祥生拿下之江度假区两宗宅地，楼面价分别是11156.28元/平方米和8985.95元/平方米。几乎同时，之江板块内的佳兆业·玖珑山宣布以折后10000元/平方米起的价格回归。忽然之间，之江的地价赶上了房价。
今年9月，在沉寂许久以后，佳兆业·玖珑山宣告归来。与位于广州的佳兆业城市广场做法类似，佳兆业·玖珑山在解限后选择用低价促销来为自己重回市场发声：折后约10000元/平方米起强势回归，给予购房者一次抄底之江的绝佳机遇。
10000元/平方米对佳兆业·玖珑山来说意味着什么？2009年佳兆业拿下玖珑山项目地块，楼面价为8042元/平方米。2013年3月，项目首次开盘，起价17000元/平方米，部分房源售价达到20000元/平方米。目前10000元/平方米的价格，近乎“拦腰斩断”。
不过，对于早已习惯了价格“跳水般”直线下降的之江板块来说，这并不算什么稀奇事。佳兆业·玖珑山之外，曾经售价到过18000元/平方米大关的新帝·朗郡价格已经“贴地飞行”许久了。
从今年上半年开始，新帝·朗郡进入了清盘促销的阶段，起价仅12600元/平方米。“10月份我们针对高楼层和低楼层的房源，推出买房送25万元装修款和车位的活动，均价一万二三，”项目销售人员告诉记者。据该工作人员介绍，这个活动帮助朗郡成功去化60多套大户型房源，接下来还会推出新的促销活动。
专家观点
楼市分化日益严重
要抢到客户更需技术含量
“分化”汉嘉地产顾问副总经理陈焕春用这两个字来形容当前土地市场不断升温，房价却频现“底板价”的现象。
在陈焕春看来，新房市场两极分化的趋势已经非常明显，价值点集中的中心板块，如奥体、滨江不断创造新高，这些区域的中高端楼盘卖得都很不错。而一些刚需板块，这些板块的内部楼盘，则面临更加严重的分化。
“土地市场的分化更加明显，有些地甚至没有开发商愿意勾，有些地开发商却抢得头破血流，”陈焕春表示。在她看来，现在的行情下开发商想法趋同，更加愿意花高价去拿主城区的优质地块，而不是便宜的边缘区域的土地。“主城区这几块地的以后的房价都奔着4万以上去了，瞄准的就是此前被限购政策抑制的市场客户，现在他们的需求被释放了，开发商都看好这个客户群，所以都愿意高价拿地。”陈焕春说道。
而对于竞争激烈的刚需板块中的项目，陈焕春认为各个项目需要深入了解目标客户的需求，做好产品和营销，“比如现在越来越多的85后和90后加入到购房大军，就要求开发商把更多适合贴近这个人群的概念和东西加入到项目中。”陈焕春表示。
主城区好地频被抢
目测明后年一大波豪宅要面市
2015年底，全国很多重点城市掀起了一股来势汹汹的“地王”潮，北京今年有39宗地块楼面价超过3万元/平方米，10月20日一宗北京丰台花乡樊家村地块更刷下7.5万元/平方米的楼面价纪录，南京、杭州、温州、佛山等城市也在上个月短短10天时间，诞生了6个地王。其中，杭州主城区的宅地几乎是独领风骚，继9月出现了文晖、上塘等板块“新贵”之后，10月份再以滨江区接连的两宗“地王”让土地市场继续升温，由此，文晖、滨江等板块的新一批高端盘也就此锁定。
万科、朗诗齐入文晖宅地
未来德胜高架南住宅单价要30000+了
就杭州而言，2015年土地市场这把火是从9月真正烧起来的。整个9月，杭州市区（主城、余杭、萧山）一共成交了34宗地块，单月吸金146亿元，其中，仅9月25日一天，土地款收入就达46亿元，成为2015年杭州土地市场单月成交额最高的一个月。而这当中，两宗顶着杭氧杭锅国际旅游综合体光环的文晖单元宅地，因分别以36%和37%的溢价率花落万科和朗诗，以及楼面价冲至17000-18000元/平方米，成为主城区地价高涨的第一波主力。
这是杭氧杭锅国际旅游综合体首次出让宅地，先是万科以总价11.06亿元、楼面价18074元/平方米拿下靠近德胜路的文晖单元J-R21-04地块，不到一星期，朗诗以总价15.41亿元、楼面价17061元/平方米拿下另一宗文晖单元宅地，不断刷溢价率的同时，也把杭氧杭锅国际旅游综合体这个板块的宅地楼面价顶到了新高。
板块“新贵”出炉，高兴的莫过于周边的“邻居”。就在万科拿地当天，周边楼盘的销售文案就出街了，直言他们的项目与文晖单元地块直线距离570米，而地块的楼面价格水平与他们的在售洋房均价差不多，希望依靠高地价“掩护”周边在售楼盘顺利“出货”。
当然，高地价也造就了未来板块高房价的预期。虽然地处文晖界内，但杭氧杭锅国际旅游综合体紧贴德胜路，从目前德胜路沿线的楼盘项目看，除了也在高架旁、但距离武林门较近的昆仑公馆(楼盘页 户型图库 动态 价格) 外，德胜路南北沿线的其他楼盘单价还没有一个爬上30000元/平方米的。而万科和朗诗一来，两块文晖宅地一出让，天花板就捅破了，根据业内测算，17000-18000元/平方米的楼面价就意味着，公寓毛坯价至少要30000元/平方米，如果加上精装，估计得在35000元/平方米左右。也有媒体就此戏谑评价德胜路，“杭州最值钱的路”诞生了。
万科相关负责人表示，准备打造一个改善型项目，而朗诗则决定以擅长的绿色科技住宅与万科形成差异化竞争。总之，以这两家的操盘能力，杭州铁定又将多一个高端改善板块。
阳光城豪情一掷
上塘板块面粉价快赶上面包价了
9月主城区除了文晖两宗宅地，让人喊出“这么贵”的，当属上塘单元地块了。9月22日，上塘单元地块出让，这宗位于湖州街与蔡马东路交叉口、铁建国际城以南的地块吸引了12家单位报名，现场竞价的就超过6家，其中属阳光城最豪气，以总价12.3亿元、楼面价15111元/平方米夺地，一口气把溢价率飙到51.45%，根据资料，此前主城区宅地溢价率超过50%发生在2010年。
“都猜到这宗地块会比较热门，但没想到会这么贵。”出让会后，很多业内人士这么评价。为什么这么说？因为严格来说，虽然上塘单元地块周边教育资源丰富，有浙江大学城市学院、浙江树人大学、明德小学、文澜小学、源清中学等学校，也是上塘区域比较稀缺的宅地资源，但商业配套并不在附近，而且目前板块内并非无房可选，距离最近的有铁建国际城，人家楼盘目前的成交价在20000元/平方米左右，还是现房销售，以阳光城的拿地价，后续操盘压力不小。
同时让业内担忧的还有阳光城在杭州的品牌溢价能力，因为阳光城至今在杭州开发的仅有翡丽湾和上府两个项目，一个在丁桥，一个在萧山，根据透明售房网数据显示，翡丽湾从去年12月开盘至今，成交了370多套，而上府是今年4月才首次开盘，至今成交套数为114套。显然，杭州市场对于阳光城的知晓度并不算高，在这种情况下操盘一个高地价项目还是有风险。
不过，随着10月主城区更多地王出炉，再对比上塘单元地价，也有业内人士表示，或许，上塘单元地块没想象当中这么贵，当然，这是后话。
三天时间，滨江一连出俩“地王”
周边在售楼盘想“封盘”惜售
让杭州土地市场再度沸腾的是上个月27日、30日两场相隔两天的土地出让会，两宗滨江区沿江一带的宅地前后脚出让，却引发了前所未有的激烈争夺，而新地王纪录的改写也只用了3天时间。
10月27日，滨江区四桥南中兴单元地块出让，很多一线房企均现身竞价，地块的楼面价一路从12327元/平方米的起价飙到了21047元/平方米，溢价率冲至70.73%，最终被绿城、九龙仓联合体浙江绿九置业夺得，总价16.25亿元。这一役，滨江区的区域楼面价纪录以及主城区近5年来的溢价率纪录均被刷新。但所有人都知道，两天后的那场出让会将有新的霸主。
果然，10月30日，滨江区中兴单元R21-06宅地出让，该宗地块体量约18万方，总价起价就超过23亿元，不论是体量规模还是总价都是今年杭州土地市场的一台重头大戏。出让当天也确如所有人料想的那样，有16家实力房企参与了报名，多家房企竞价，经过了56轮的鏖战，金茂才以总价38.8亿元艰难夺地，成交楼面价是21512元/平方米，溢价率66.05%。杭州地块年度总价和滨江区区域楼面价纪录再度被改写。
而“地王”接二连三地出现，也给区域内明年的房价预期定了调。业界普遍预测，这两个新项目面市后，毛坯房单价得爬上30000元/平方米，加上绿九置业已明确将项目做成一个明月江南的升级版，继续扩大绿城在高端市场的影响力，而金茂也公开宣布把旗下豪宅系列“金茂府”安在这里，那么四万左右的单价完全可能出现。对于滨江区沿江一带来说，未来这里高端公寓单价水平将进一步拔高。
此外，“地王”效应还不止于此。当楼面价刷出新高，周边楼盘欣喜不已，附近的绿地旭辉城当天就发出了“封盘”的通知，此举虽然有营销之嫌，但想提了价再卖却是开发商最现实的想法，惜售、“慢慢卖”或许成为周边楼盘未来的营销策略之一。
泰禾借地王首入杭州
想靠“院子”突围
今年主城区和余杭、萧山的土地市场冷热差距明显，但对微凉的余杭而言，未来科技城却是个特别的存在，这两年城市大力发展的利好，外来实力开发商纷纷进驻，这个板块的土地市场也一直维持着较高的热度。今年在主城区彻底热起来之前，率先闯入人们视线的就是泰禾携闽商伙伴拿下未来科技城地王的事件。
7月7日下午，备受关注的杭州未来科技城85号地块，经过38轮的激烈竞争，最终被福建盛利俊实业有限公司以8.82亿元拍下，折合楼面价12504元/平方米夺得，不但溢价率高达70.06%，楼面价也创了未来科技城的新高。与此同时，泰禾向媒体发通稿称：“我们拟与该公司以代建的方式在该地块开展合作，计划通过输出品牌、管理、产品和服务等，在杭州打造第八座泰禾院子。”
用旗下最高端的产品匹配“地王”的确顺理成章，但并不意味着这当中的难度系数就会小。光这个案名就会让“泰禾院子”陷入“傻傻分不清楚”的尴尬中，这头泰禾才公布案名，那边，与泰禾地块毗邻的中交·悦西溪项目的排屋新产品就实景开放了，叫“西溪院子”，而比“西溪院子”更早开售的还有大华·西溪风情的排屋，杀手锏也是“院子”。
在杭州低密产品去化普遍较慢，尤其是高总价物业不再成为大户投资客的首选时，泰禾不但面临被“院子”围困的局面，还要解决现实销售的难题。